LOS CONTRATOS PREPARATORIOS Y LOS CONSUMIDORES

¿El Indecopi desincentiva su uso?

Por: César Miguel Bazán Saavedra

Abog. en Derecho Corporativo

RESUMEN:

Mediante el presente trabajo se analizará la Resolución N°3673-2014/SPCINDECOPI del 29 de octubre de 2014 emitida por el Tribunal de Defensa de la Competencia y la Propiedad Intelectual, mediante el analizó la idoneidad de los contratos preparatorios en el mercado inmobiliario.

De este modo, el presente artículo consistirá en análisis crítico de la citada resolución, definiendo conceptos, tales como contrato preparatorio, contrato de opción, compromiso de contratar; describiendo cómo funcionan en el mercado y cómo ha sido su tratamiento desde el campo de protección al consumidor.

INTRODUCCIÓN:

En un –ciertamente- reciente pronunciamiento del Tribunal de Defensa de la Competencia y la Propiedad Intelectual, se abordó el tema de los contratos preparatorios y su incidencia en el sistema de protección al consumidor que ha tenido mucha influencia en el sector inmobiliario, sobretodo en regiones donde el crecimiento urbano ha despegado con mayor fuerza que en cualquier otra región –después de Lima- del Perú, como lo son La Libertad y Lambayeque.

Fiel a su estilo casuístico adoptado del sistema anglosajón –commun law-, mediante la Resolución N°3673-2014/SPCINDECOPI del 29 de octubre de 2014, el Tribunal establece un nuevo modo de ver y utilizar los contratos preparatorios en el mercado desde la perspectiva del sistema de protección al consumidor.

Como veremos a continuación, el Tribunal del Indecopi abordó la problemática en la que se vieron inmersos cientos de consumidores durante los tiempos de “crecimiento” urbano que hacíamos mención, pues contrataron casas y departamentos bajo la modalidad del “contrato preparatorio” diseñados por las inmobiliarias, algunas de las cuales, no repararon en los perjuicios que podrían ocasionarían al mercado.

Ahora bien, el lector se preguntará al leer el título del presente artículo si se trata de una proclamación en contra de la labor de la autoridad de consumo, sin embargo, se trata sólo de un artilugio narrativo para activar su curiosidad, por lo cual le invito a que revisemos la citada resolución y motivar así una reflexión sobre este tema tan actual y trascendental.

Palabras clave: consumidor, idoneidad, primacía de la realidad, contrato preparatorio, incentivo, juez civil, juez comercial, mercado.

Criterio del Tribunal del Indecopi

En ese orden de ideas, en aplicación del principio de primacía de la realidad, para los efectos del presente análisis, esta Sala considerará que la relación jurídica establecida entre la Inmobiliaria y el señor Lihen tenía como verdadero propósito la compraventa de las unidades inmobiliarias.”

TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA

Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL

Sala Especializada en Protección al Consumidor

RESOLUCIÓN 3673-2014/SPCINDECOPI

EXPEDIENTE 268-2013/CPCINDECOPI-LAM

PROCEDENCIA : COMISIÓN DE LA OFICINA REGIONAL DEL INDECOPI DE LAMBAYEQUE

PROCEDIMIENTO : DE PARTE

DENUNCIANTE : TITO JAUSEN LIHEN PAREDES

DENUNCIADA : GRUPO EMPRESARIAL MIRAGE PERÚ S.A.C.

MATERIA : IDONEIDAD DEL PRODUCTO

ACTIVIDAD : CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS COMPLETOS

SUMILLA: Se confirma la Resolución 169-2014INDECOPILAM que declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Tito Jausen Lihen Paredes contra Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C., por infracción del artículo 19º de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, al haberse acreditado que la construcción del proyecto Residencial Club Villa Verde del cual forma parte las unidades inmobiliarias que vendió al denunciante se encuentra paralizada, debido a que no cuenta con los permisos municipales correspondientes.

SANCIÓN: 5 UIT

Lima, 29 de octubre de 2014

ANTECEDENTES

1. El 20 de noviembre de 2013, el señor Tito Jausen Lihen Paredes (en  adelante, el señor Lihen) denunció a Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C. (en adelante, la Inmobiliaria)1 ante la Comisión de la Oficina Regional del Indecopi de Lambayeque (en adelante, la Comisión), por presunta infracción de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código),2 señalando lo siguiente:

(i) En el año 2012, realizó el pago por concepto de cuota inicial del precio de los departamentos 102E y 103E y de los estacionamientos 21 y 22 que la denunciada construiría como parte del Proyecto Residencial Club Villa Verde, ubicado en el distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo y departamento de Lambayeque (en adelante, el Proyecto);

(ii) pese a que realizó pagos mensuales que conjuntamente con las cuotas iniciales, ascienden a un total de S/. 78 594,00,3 la Inmobiliaria efectuó con lentitud y malos manejos la construcción del Proyecto para posteriormente dejarlo inconcluso y en total abandono, encontrándose paralizada por no contar con los permisos municipales correspondientes, por lo que solicitó la devolución de su dinero.

2. Mediante Resolución 1 del 28 de noviembre de 2013, la Secretaría Técnica de la Comisión imputó a la Inmobiliaria no haber cumplido:

(i) Con su deber de idoneidad en el servicio, en la medida que habrían paralizado la obra del Proyecto, donde se encontraría ubicado el inmueble contratado por el denunciante, debido a que no contaría con los permisos municipales correspondientes; y,

(ii) con su deber de protección al consumidor en contratos inmobiliarios, en la medida que no habrían proporcionado al denunciante toda la documentación relevante sobre el proyecto Residencial Club Villa Verde.

3. El 17 de febrero de 2014, la Inmobiliaria presentó sus descargos sosteniendo que su incumplimiento se debió a que su empresa fue objeto de extorsión y que tuvo que enfrentar barreras burocráticas impuestas por la Municipalidad Distrital de Pimentel (en adelante, la Municipalidad).

4. Mediante Resolución 1692014/ INDECOPILAM del 28 de marzo de 2014, la Comisión emitió el siguiente pronunciamiento:

(i) Declaró fundada la denuncia por infracción del artículo 19º del Código, al haberse acreditado que el Proyecto se encontraba paralizado al no contar con los permisos municipales correspondientes, sancionándola con una multa ascendente a cinco (5) Unidades Impositivas Tributarias (UIT);

(ii) declaró fundada la denuncia por infracción del artículo 76º del Código, al haberse acreditado que la Inmobiliaria no proporcionó al denunciante toda la documentación relevante sobre el Proyecto, toda vez que no le proporcionó la documentación que acredite la existencia de autorizaciones municipales; sancionándola con una multa ascendente a cinco (5) Unidades Impositivas Tributarias (UIT); y,

(iii) ordenó a la denunciada: (i) efectuar la devolución de los pagos efectuados por el señor Lihen, en un plazo no mayor a quince (15) días hábiles; y, (ii) en adelante abstenerse de iniciar proyectos constructivos sin contar con las autorizaciones municipales y licencias correspondientes; y, la condenó al pago de las costas y costos del procedimiento.

5. El 9 de abril de 2014, la Inmobiliaria apeló la Resolución 1692014/ INDECOPILAM, reiterando los argumentos expuestos en su escrito de descargos respecto a que existen causas que la eximen de responsabilidad. Precisó que se vio obligada a paralizar la construcción del Proyecto ”debido a que a finales del año 2013, empezó a ser objeto del delito de extorsión”. Adicionalmente, indicó que viene realizando el levantamiento de las observaciones formuladas por la Municipalidad a su solicitud de aprobación del Anteproyecto en Consulta de Vivienda Multifamiliar.

6. El 21 de octubre de 2014, la Inmobiliaria presentó un escrito alegando que no existiría relación de consumo entre su empresa y el señor Lihen, en tanto no habrían suscrito contratos de compraventa sino de opción, el cual constituye un contrato preparatorio, por lo que el señor Lihen no sería consumidor.

ANÁLISIS

Cuestión previa

7. El 21 de octubre de 2014, la Inmobiliaria pretendió cuestionar la existencia de una relación de consumo y la condición del consumidor, alegando que su empresa no habría suscrito contratos de compraventa con el señor Lihen sino de opción, el cual constituye un contrato preparatorio.

8. Al respecto, esta Sala conviene en precisar que el ámbito de aplicación de las normas de protección al consumidor se extiende incluso a las etapas preliminares a la existencia de una relación de consumo, siendo que en el presente caso, las partes entablaron una relación jurídica en la que la Inmobiliaria se constituyó como proveedor y el señor Lihen como consumidor, de allí que no resulte amparable lo alegado por la denunciada.

9. Asimismo, se debe tener en consideración que aun cuando la denunciada ha sostenido que los contratos suscritos con el señor Lihen no tratarían sobre la compraventa de bien alguno, lo cierto es que en virtud del mismo, el señor Lihen debía pagar 48 cuotas mensuales que sumadas al monto denominado por la propia denunciada como cuota inicial hacían un total equivalente al precio de las unidades inmobiliarias materia de denuncia.

10. En ese orden de ideas, en aplicación del principio de primacía de la realidad, para los efectos del presente análisis, esta Sala considerará que la relación jurídica establecida entre la Inmobiliaria y el señor Lihen tenía como verdadero propósito la compraventa de las unidades inmobiliarias.

(…)

Sobre el deber de idoneidad

20. El artículo 19º del Código establece un supuesto de responsabilidad conforme al cual los proveedores son responsables por la calidad e idoneidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado.11 En aplicación de esta norma, los proveedores tienen el deber de entregar los productos y prestar los servicios al consumidor en las condiciones ofertadas o previsibles, atendiendo a la naturaleza de los mismos, la regulación que sobre el particular se haya establecido y, en general, a la información brindada por el proveedor o puesta a disposición.

21. En el presente caso, el señor Lihen denunció que pese a que realizó pagos mensuales por un total de S/. 78 594,00, la Inmobiliaria efectuó con lentitud la construcción del proyecto Residencial Club Villa Verde para posteriormente dejarlo inconcluso y en total abandono, encontrándose paralizada por no contar con los permisos municipales correspondientes. Tras verificar la conducta infractora, la Comisión declaró fundada la denuncia.

22. Si bien durante el procedimiento la Inmobiliaria no ha negado que el Proyecto se encuentra paralizado, alegó que ello se debió a que tuvo que enfrentar barreras burocráticas impuestas por la municipalidad y que su empresa fue objeto de extorsión durante el año 2013. No obstante, la denunciada no ha acreditado la existencia de las supuestas barreras burocráticas ni en que medida las presuntas extorsiones determinaron que el Proyecto se encuentre paralizado.

23. Por el contrario, obra en el expediente la Carta 1752013SGDFUR/ MDP del 15 de noviembre de 2013,12 mediante la cual el señor Jorge Xavier Fallaque Collantes, Sub Gerente de Desarrollo Físico Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Pimentel, informó al señor Lihen lo siguiente:

“(…) teniendo conocimiento que la empresa ha realizado construcciones sin licencias (…) se ha procedido a emitir la Resolución de la Sub Gerencia de Desarrollo Físico Urbano y Rural Nº 1172013MDP/ SGFUR, la cual impone (…) SANCION NO PECUNIARIA DE PARALIZACIÓN DE OBRA INMEDIATA (…) Cabe indicar que mediante Informe Nº 6872013SGDFUR/MDP, se solicita a Gerencia Municipal se proceda de acuerdo al último párrafo del Art. 49 de la Ley Orgánica de Municipalidades la cual en su texto dice: “…La autoridad municipal puede demandar autorización judicial en la vía sumarísima para la demolición de obras inmobiliarias que contravengan las normas legales, reglamentos y ordenanzas municipales.” (Resaltado originario)

24. Adicionalmente, el mismo documento, acredita que la Inmobiliaria no cumplió con levantar las observaciones realizadas por la Municipalidad a su solicitud de aprobación del Anteproyecto en Consulta de Vivienda Multifamiliar tramitada bajo Expediente 57342012, del 6 de julio de 2012, razón por la cual dicho expediente fue declarado en abandono:“…expediente Nº 57342012, de fecha 06.07.12, mediante el cual el GRUPO EMPRESARIAL MIRAGE PERU SAC. Solicita a esta entidad aprobación del ANTEPROYECTO EN CONSULTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR (sic), el mismo que fue enviado a la comision del Colegio de Arquitectos, el cual se encuentra observado, siendo notificado por 03 oportunidades; (…) y a la fecha el administrado no se ha apersonado a levantar las observaciones planteadas, por lo cual el expediente se encuentra declarado en ABANDONO, mediante la Resolución de la Sub Gerencia de Desarrollo Físico Urbano Rural Nº 1152013MDP/SGFUR (20.09.013). (Resaltado originario)

25. En ese sentido, queda evidenciado que la Inmobiliaria no cumplió con su deber de idoneidad por razones que forman parte de su esfera de control: tramitación, subsanación y obtención de autorizaciones y licencias respectivas por parte de la municipalidad correspondiente. Si la construcción del proyecto no se realizó de manera regular, ello es totalmente atribuible a la Inmobiliaria, no pudiendo trasladar los efectos de su inconducta al consumidor.

26. Finalmente, debe resaltarse que si bien en su recurso de apelación, la Inmobiliaria sostuvo que venía realizando el levantamiento de las observaciones formuladas por la Municipalidad a su solicitud de aprobación del Anteproyecto en Consulta de Vivienda Multifamiliar, obra en el expediente la Carta 0872014SGDFUR/MDP del 4 de junio de 2014 incorporada por el señor Lihen mediante escrito del 8 de agosto de 2014, la cual no ha sido cuestionada por la denunciada, que acredita que a la fecha de su emisión (4 de junio de 2014) la Sub Gerencia de Desarrollo Físico Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Pimentel no había recibido documentación alguna para la “reactivacion reconsideracion y/o desarchivamiento del expediente para aprobación de Licencia de Construcción.”13

27. Por tanto, al haberse acreditado los hechos imputados sin que la Inmobiliaria haya desvirtuado su responsabilidad, corresponde confirmar la Resolución

1692014/INDECOPILAM que declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Lihen.

Sobre la sanción, la medida correctiva y las costas y costos del procedimiento

28. Considerando que la Inmobiliaria no ha fundamentado su apelación respecto a la pertinencia de las medidas correctivas ordenadas, de la graduación de la sanción ni de la condena de costas y costos del procedimiento, más allá de alegar que existieronn causas que la eximen de responsabilidad lo cual ha sido desvirtuado precedentemente, este Colegiado asume como propias las consideraciones de la recurrida sobre los referidos extremos en virtud de la facultad establecida en el artículo 6º de la Ley del Procedimiento Administrativo General,14 por lo que corresponde confirmar la resolución apelada en los extremos referidos a la medida correctiva ordenada, a la sanción de 5 UIT impuesta por infracción del artículo 19º del Código y a la condena de costas y costos del procedimiento.

29. Finalmente, en tanto que el extremo de la Resolución 1692014/INDECOPILAM referido a las medidas correctivas ha sido confirmado por esta Sala, la denunciada deberá cumplir con lo señalado por la primera instancia respecto a que, en el plazo de cinco (5) días hábiles de notificada la presente resolución, debe comunicar el cumplimiento de dichas medidas, bajo apercibimiento de aplicar una multa coercitiva por incumplimiento de mandato.

RESUELVE:

PRIMERO: Declarar la nulidad parcial de la Resolución 1 del 28 de noviembre de 2013 y de la Resolución 1692014/ INDECOPILAM del 28 de marzo de 2014, emitida por la Comisión de la Oficina Regional del Indecopi de Lambayeque, en el extremo que imputó y analizó, respectivamente, la conducta consistente en que Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C., no habría proporcionado al señor Tito Jausen Lihen Paredes toda la documentación relevante sobre el Proyecto Residencial Club Villa Verde, toda vez que no le proporcionó la documentación que acredite la existencia de autorizaciones municipales, por vulneración al principio de congruencia procesal y del debido procedimiento, en tanto dicho hecho no fue denunciado por el señor Tito Jausen Lihen Paredes. En consecuencia, se deja sin efecto la multa de cinco (5) Unidades Impositivas Tributarias (UIT) impuestas por tal extremo.

SEGUNDO: Confirmar la Resolución 1692014/INDECOPILAM que declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Tito Jausen Lihen Paredes contra Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C., por infracción del artículo 19º de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, al no haber desvirtuado su responsabilidad por el hecho imputado.

TERCERO: Confirmar la Resolución 1692014/INDECOPILAM, en el extremo que ordenó a Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C. que: (i) cumpla con efectuar la devolucion de los pagos efectuados por el el señor Tito Jausen Lihen Paredes, en un plazo no mayor a quince (15) días hábiles contados a partir de la notificación de la presente resolución; y, (ii) en adelante se abstenga de iniciar proyectos constructivos sin contar con las autorizaciones municipales y licencias correspondientes.

CUARTO: Confirmar la Resolución 1692014/INDECOPILAM, en el extremo que sancionó a Grupo Empresarial Mirage Perú S.A.C. con una multa de cinco (5) Unidades Impositivas Tributarias por infracción del artículo 19º de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, y la condenó al pago de las costos y costos del procedimiento.

Con la intervención de los señores vocales Julio Baltazar Durand Carrión, Alejandro José Rospigliosi Vega, Ana Asunción Ampuero Miranda y Javier Francisco Zúñiga Quevedo.

JULIO BALTAZAR DURAND CARRIÓN

Presidente

ANÁLISIS

Conforme se desprende del análisis realizado por la Comisión de Protección al Consumidor de la Oficina Regional del Indecopi de Lambayeque, el mismo que fuera confirmado por el Tribunal del Indecopi, en virtud del principio de primacía de la realidad[1], el verdadero propósito del contrato preparatorio es la suscripción del contrato que se pretende celebrar en el futuro, en el caso analizado, un contrato de compraventa.

Como bien sabemos, el principio de Primacía de la Realidad ha sido una de las innovaciones de nuestro Código de Protección al Consumidor (Ley N°29571) y que sirve a la autoridad para revelar la verdadera intención de las partes, sobre base a los documentos aportados al procedimiento.

Otra de las innovaciones es la instalación del principio denominado Soberanía del Consumidor, el cual establece que las normas de protección al consumidor fomentan las decisiones libres e informadas de los consumidores, a fin de que con sus decisiones orienten el mercado en la mejora de las condiciones de los productos o servicios ofrecidos y de tal forma se realice una mejor distribución de los recursos.

Dichos presupuestos, en esencia, buscan construir un Derecho Comercial adecuado a las exigencias de un mercado dinámico y en constante innovación.

En este escenario se encuentra nuestro Código Civil (1986), en cuyo libro Fuentes de las Obligaciones regula los aspectos generales de los contratos, entre los cuales, se encuentran los contratos preparatorios.

Para entender el objeto del contrato preparatorio es pertinente recoger la significación que le atribuye De La Puente a dicho tipo contractual, quien señala que debe ser considerado “como un acuerdo de declaraciones de voluntad en virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato que tenga las características establecidas en los artículos 1351 y 1402 de dicho Código, o sea un contrato que crea, regula, modifica o extingue una relación jurídica obligacional”[2]

Si bien en primer término podemos considerar como una fórmula general, que en los contratos preparatorios las partes se obligan a un hacer, no obstante, esto es debatible. Un sector de la doctrina considera que el caso del Contrato de Opción nos plantea una situación jurídica que no puede ser reducida al esquema de la relación obligatoria por cuanto, pues la prestación de hacer supuestamente creada por este tipo contractual, que dogmáticamente, supone una actuación fáctica y factual del deudor en aras de realizar aquello a que se ha obligado, no está presente en el Contrato de Opción, pues el opcionista tan sólo queda vinculado a su propia voluntad mediante la oferta que se deriva de dicho contrato mientras que el optante, tan sólo queda facultado para decidir o no la conclusión del contrato definitivo con su sola voluntad. Esto quiere decir, no hay nada que ambos tengan que realizar a través de su conducta para obtener aquello a que se han “obligado”, sino tan sólo afectar su esfera jurídica a través de su sola voluntad.[3]

En la línea tradicional se concibe a este tipo de contratos como generadores de obligaciones, dado a que en ambos casos (compromiso de contratar y contrato de opción) podemos sostener que se obligan ya sea a emitir una oferta vinculante o ya sea a celebrar el definitivo vía la aceptación de las ofertas que se formulen (compromiso).[4]

Además de ello, se distingue del contrato definitivo, tal cual afirma MESSINEO, “el contrato preliminar se distingue netamente del contrato definitivo por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor que el de la obligación de concluir un contrato futuro (ésta es la prestación debida), mientras que el contrato definitivo obliga ya a la prestación que se podría llamar sustancial, esto es, determina la adquisición o la constitución del derecho en el acreedor y, por lo tanto, es suficiente para la adquisición o la constitución de dicho derecho”[5]

Si bien muchos cuestionan la habitualidad del uso de los contratos preparatorios en el mercado, lo cierto es que tienen utilidad práctica, – tal como sostiene la Exposición de Motivos y Comentarios del Código civil de 1984[6] – ya que son utilizados por las personas y empresarios que requieren salvaguardar la realización de una transacción en la posterioridad.

Pues bien, el criterio adoptado en el caso citado líneas arriba propone un cambio en el modo de entender este tipo de contratos, específicamente, el contrato de opción.

En virtud al contrato de opción, una persona se obliga a celebrar un contrato definitivo con otra a la cual se le otorga el derecho de optar o decidir, precisamente, la celebración del contrato definitivo. Es decir, el optante o persona que tiene el derecho de opción, es quien decidirá si se celebra o no el contrato definitivo, en tanto que la otra parte está obligada ya desde un inicio a celebrar el contrato apenas el optante ejerza su derecho de opción en las condiciones y plazos acordados.[7]

Como se puede apreciar, la principal diferencia con el compromiso de contratar es que en este caso una de las partes, o tal vez ambas, tienen un derecho de opción, es decir, de tomar la decisión de que el contrato definitivo se celebre o no, a diferencia del compromiso de contratar, en el cual la obligación de celebrar el contrato definitivo se generaba justamente con el compromiso de contratar, quedando ambas partes vinculadas a concretar pos posteriormente la celebración del contrato definitivo. En el contrato de opción, una de las partes estará obligada a celebrar el contrato definitivo, en tanto que la otra tendrá la facultad de decidir si se celebra o no.

Como se narra, los denunciantes celebraron un contrato de opción con la Inmobiliaria para la ulterior compra de unos departamentos, los mismos que no fueron entregados –ni siquiera culminados- en el plazo contractualmente establecido.

Por su parte, la Inmobiliaria alegó en su defensa, entre otros, que el contrato suscrito con los denunciantes era un contrato preparatorio de opción, razón por la cual no serían considerados consumidores a la luz del Código, y por tanto, no tutelables.

En el caso analizado, el Tribunal del Indecopi se pronunció a favor de los denunciantes, considerando que sí son consumidores, dado que el contrato opción suscrito entre ellos tenía como verdadero propósito la compraventa de los departamentos.

Si bien comparto la conclusión arribada por el Tribunal, pues, en efecto, existían elementos documentales suficientes para generar en los denunciantes la expectativa –razonable- que estaban celebrando un contrato de compraventa, lo cierto es que es una conclusión bastante obvia, desde el punto de vista del derecho civil. Dicho en otras palabras, resulta lógico pensar que el verdadero propósito de un contrato preparatorio de compraventa es celebrar un contrato de compraventa. Entonces, ¿qué salió mal?

Lo que aparentemente resulta ser un punto de encuentro entre el Derecho Civil y el Derecho Comercial, termina siendo un punto de desencuentro. El juez civil evaluaría el caso a partir de un análisis legal, ciñéndose a los términos y condiciones del contrato celebrado entre las partes (pacta sunt servanda), llegando a la conclusión que los denunciantes acordaron un contrato de opción, como consecuencia, declararía la validez del contrato e infundada la demanda. Por otro lado, un juez comercial realizaría un análisis considerando a los usos y costumbres del mercado, yendo más allá del papel,  pues si bien se trata de una relación jurídica privada, se desarrolla en un contexto mercantil que exige evaluar factores externos a la mera voluntad de las partes. Como consecuencia, al advertir el uso inadecuado del contrato de opción, en perjuicio de la parte que se encuentra en desventaja respecto a la otra (los consumidores/denunciantes), decidiría en línea con lo resuelto por el Tribunal del Indecopi.

Es así que, sin profundizar en la naturaleza y los efectos del contrato de opción, el Indecopi concluye que la celebración de un contrato de opción de compraventa convierte a los contratantes en consumidores, pues tienen la expectativa de recibir un bien inmueble a cambio del pago de su respectivo precio desde su suscripción.

Sin embargo, es posible advertir que a través de dicho criterio, el Indecopi, de cierto modo, descarta lo contemplado en el Código Civil, en su intento de proteger al consumidor. La expectativa de este termina imponiéndose ante lo señalado y rubricado en el contrato.

Y es que ello obedece justamente a lo que acotaba en los párrafos anteriores. El juez comercial debe tener en consideración diversos factores –externos al proceso y que ocurren en el ámbito del comercio- que le permitan emitir un pronunciamiento adecuado y lo más ajustado a la realidad posible.

En el caso propuesto, se verificó que la suma de la cuota inicial pagada por los denunciantes y las cuarenta y ocho (48) cuotas mensuales a pagar resultaban un monto equivalente al valor de los inmuebles objeto del contrato. Asimismo, tal como lo apunta De la Puente[8] y Messineo[9], siendo el contrato preparatorio un contrato autónomo distinto al contrato pretendido (definitivo o principal) de compraventa, no contiene los mismos derechos y obligaciones que éste, razón por la cual no se justifica la exigencia de pago alguno por una obligación (entrega de los departamentos) que aún no ha nacido.

Esta misma situación la encontramos en los casos de compraventa de bienes futuros, en los cuales la transferencia de la propiedad se encuentra sujeta a una condición de que el bien llegue a tener existencia, por lo que en tanto no existe, el comprador no es dueño de nada, tan sólo de una expectativa, a pesar de que pueda ya haber desembolsado parte o todo el precio de venta.

Debe precisarse que, si bien el contrato en cuestión establecía que las cuotas mensuales que se pagaban no equivalían al valor de los inmuebles que se deseaban adquirir, lo cierto es que la suma de la cuota inicial pagada por los denunciantes y las cuotas mensuales restantes resultaba en el valor total de los departamentos, por lo que era razonable pensar que los contratantes estaban pagando el valor de los mismos.

Cabe agregar que, en un reciente pronunciamiento emitido por la misma Comisión, sobre un caso muy similar al estudiado en el presente trabajo, se verificó que la misma Inmobiliaria entregaba a los compradores o contratantes, quienes se encontraban en la misma posición de desventaja informativa que aquellos involucrados en el caso analizado, un anexo en el que se detallaba el cronograma de pagos de las cuotas mensuales. En aquel caso, también se celebró un contrato de opción de compra, en la cual se determinó que dichas cuotas no correspondían al valor de los inmuebles, sino que consistían en un derecho de prórroga del plazo para la confirmación del contrato definitivo[10].

Sin embargo, en ninguno de los casos citados la Inmobiliaria justificó el cobro de dichas cuotas, ni brindó explicaciones respecto al importe pactado de las mismas, dejando el hecho que las mismas sumaran el valor total de los inmuebles a la mera coincidencia.

Hasta aquí, parece percibirse que, en apariencia, el Tribunal del Indecopi desincentiva el uso de los contratos preparatorios en el mercado al considerar que con la suscripción de uno en realidad se está suscribiendo el mismo contrato definitivo que se pretende celebrar en el futuro. Sin embargo, el Tribunal no ha analizado los efectos del contrato de opción, sino la calidad de consumidores de los contratantes de este tipo de contratos.

En tal sentido, sería incorrecto concluir que los consumidores resultan imponiéndose ante las disposiciones legales del Código Civil, pues tanto las normas de protección a los derechos de los consumidores como la ley civil forman parte del mismo análisis que debe realizar un juez comercial, en tanto su ámbito de aplicación lo demanda de esa manera.

CONCLUSIÓN

  1. La labor de resolución de casos del Juez Comercial debe ajustarse al dinamismo propio del contexto en el que se desenvuelve su competencia. En tal sentido, no debe limitarse a realizar un análisis legal de los casos, sino que deberá tener en cuenta otros factores –externos- que le permitan arribar a la decisión más adecuada y ajustada a la realidad posible.
  • El Tribunal del Indecopi no desincentiva el uso de los contratos preparatorios como el contrato de opción en el mercado, pues su análisis versó únicamente en la calidad de consumidores de los contratantes de este tipo de contratos.
  • El incentivo real yace en el respeto de los derechos de los consumidores y a la soberanía de los mismos.

BIBLIOGRAFÍA 

  • MESSINEO, FRANCESCO. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores. 
  • DE LA PUENTE Y LAVALLE, (2003) Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Palestra Editores. Segunda Edición. Lima. 
  • FORNO FLOREZ, Hugo: (2000) “Acerca de la Noción de Contrato”: Revista de la Gaceta Jurídica, Lima. 
  • Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores.
  • MISARI ARGANDOÑA, Carlos Manuel, “El compromiso de contratar y su acceso al registro de propiedad inmueble – Tesis para optar al grado de Magister en Derecho Civil, Pontificia Universidad Católica del Perú, 2013.

JURISPRUDENCIA 

  • Resolución Nº 0390-2016/INDECOPI-LAM del 11 de julio de 2016, emitido por la Comisión de la Oficina Regional del INDECOPI de Lambayeque. 
  • Resolución Nº3673-­2014/SPC-­INDECOPI del 29 de octubre de 2014, emitida por la Sala Especializada en Protección al Consumidor del INDECOPI. 
  • Resolución Nº0362­-2015/SPC-­INDECOPI del 15 de junio de 2015, emitida por la Comisión de la Oficina Regional del INDECOPI de Lambayeque. 
  • Resolución Nº0309­-2015/SPC-­INDECOPI del 18 de mayo de 2015, emitida por la Comisión de la Oficina Regional del INDECOPI de Lambayeque. 

LEGISLACIÓN COMPARADA 

  • Código Civil Italiano  

Artículo 1351.- El contrato preliminar será nulo si no se hiciere en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo. 

  • Código Civil Chileno  

Articulo 1554.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. que la promesa conste por escrito; 2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. 

  • Código Civil Ecuatoriano  

Articulo 1597.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito y por Escritura Pública cuando el contrato proyectado requiera tal solemnidad, según las normas de este cuerpo legislativo; 2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. 


[1]     LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. TÍTULO PRELIMINAR. Artículo V. Principios. El presente Código se sujeta a los siguientes principios:

(…) 8. Principio de Primacía de la Realidad.En la determinación de la verdadera naturaleza de las conductas, se consideran las situaciones y relaciones económicas que efectivamente se realicen, persigan o establezcan. La forma de los actos jurídicos utilizados en la relación de consumo no enerva el análisis que la autoridad efectúe sobre los verdaderos propósitos de la conducta que subyacen al acto jurídico que la expresa.

[2]     DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra Editores. Lima, 2003. Pág. 165. 

[3]     FORNO FLOREZ, Hugo: “Acerca de la Noción de Contrato”: Revista de la Gaceta Jurídica, Lima, año 2000, Tomo 78-B, Mayo. En efecto, sobre este particular ha señalado: “Veamos ahora un ejemplo de una relación jurídica distinta a la obligación. Hay casos, en que es necesaria la cooperación de un sujeto para lograr la realización del interés del otro, pero esa cooperación no reviste la fisonomía de una conducta o actividad. Se trata de casos en que el interés se realiza mediante la alteración de la realidad jurídica –ya no material- con una intensidad tal, que habrá de repercutir en la esfera jurídica del sujeto de cuya cooperación se trata. Entonces, como la realización del interés se logra con una simple alteración jurídica, el ordenamiento otorga al interesado una situación jurídica subjetiva de ventaja que consiste en la facultad de provocar directamente tal modificación, situación que es conocida como derecho potestativo. En consecuencia, la cooperación que prestará el otro sujeto habrá de consistir nada más que en tener que experimentar dicha alteración sin poder oponerse o evitar que ella tenga lugar, de manera que semejante cooperación se hace efectiva mediante la creación de una situación de desventaja que compromete la esfera jurídica de su titular sin importar que, llegado el momento, éste se encuentre  o no dispuesto a sufrir la alteración de que se trate, colocándolo así en una situación de sujeción. Aquí, la facultad en qué consiste la referida situación de ventaja es sustancialmente diferente de aquella que caracteriza el caso anterior (crédito) en tanto que consiste, como puede fácilmente advertirse, en una pretensión. El derecho de crédito permite a su titular pretender una conducta ajena parea que mediante la actuación de ella se realice el interés presupuesto. En cambio, el derecho potestativo confiere a su titular la facultad de obtener la modificación de la esfera jurídica de otro directamente mediante la actuación de su derecho. Por su parte, la situación de sujeción no impone a su titular la necesidad de actuar que está orientada a realizar el interés del deber, sino que coloca a su titular en la necesidad de recibir la alteración de su esfera jurídica si el titular del derecho decide ejercerlo en el modo previsto. Es importante observar que aquí nuevamente se requiere de una relación jurídica que coordine estas dos situaciones jurídicas subjetivas –el derecho potestativo y la sujeción- pero como es obvio, no se trata de una relación de obligación como en el caso anterior, porque sus componentes –las situaciones jurídicas subjetivas que vincula- son sustancialmente diferentes. Analicemos un caso específico. Tomemos por ejemplo una relación jurídica de opción, en cuya virtud una de las partes tiene el derecho de decidir mediante su sola declaración de voluntad la celebración de un contrato (en eso consiste en este caso el derecho potestativo), y la otra parte simplemente se encuentra vinculada a esa vicisitud (situación de sujeción), de manera que el contrato se celebra en el momento en que el titular del derecho lo ejerce comunicando a la otra parte su voluntad de formar el contrato. Así, el artículo 1419 del Código Civil señala que por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo, y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.” 

[4]     “Pues como hemos sostenido líneas arriba, en la realidad, muchas veces no es viable formalizar inmediatamente el contrato definitivo, ya que acontecen imprevistos que lo imposibilitan, por ejemplo: el escaso dinero para comprar el bien mueble o inmueble; asimismo, podría ocurrir que también falten los elementos indispensables para averiguar los aspectos esenciales del bien, lo que conlleva a un lapso de tiempo, el mismo que podría desencadenar en que el oferente decida celebrar dicho contrato con un tercero, o podría suceder también – propio de la realidad social peruana – que el bien en el cual se tiene predilección eleve su valor económico, como resultado de la inflación, motivo por el cual los ordenamientos jurídicos dotan de protección a los interesados en pre contratar y así poder respetar los acuerdos ya adoptados, o la oferta lanzada, dotando inclusive a las partes, de la facultad de poder oponer estos contratos frente a terceros con la registrabilidad de los mismos, lo que conlleva a una seguridad adicional muy importante, con la llamada publicidad registral, tema que será abordado a profundidad en el presente trabajo de investigación.”(MISARI ARGANDOÑA, Carlos Manuel, “El compromiso de contratar y su acceso al registro de propiedad inmueble – Tesis para optar al grado de Magister en Derecho Civil, Pontificia Universidad Católica del Perú, 2013, Pág. 21.

[5]     MESSINEO, Francesco. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores, pág. 324. 

[6]     “La utilidad práctica de los contratos preparatorios es indiscutible. En efecto, sucede con frecuencia que por dificultades u obstáculos de hecho o derecho, no sea factible o conveniente concluir un contrato, pero sí resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura.” Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.74. 

[7]     CÓDIGO CIVIL (1984).- Artículo 1419º.- Contrato de opción.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

[8]     “Es un contrato autónomo, en el sentido que se mantiene distinto del contrato definitivo y se caracteriza por fijar previamente el contenido de este contrato, sin perder su propia identidad”. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra Editores. Lima, 2003, Pág. 167.

[9]     “(…) el contrato preliminar se distingue netamente del contrato definitivo por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor que el de la obligación de concluir un contrato futuro (ésta es la prestación debida), mientras que el contrato definitivo obliga ya a la prestación que se podría llamar sustancial, esto es, determina la adquisición o la constitución del derecho en el acreedor y, por lo tanto, es suficiente para la adquisición o la constitución de dicho derecho”. MESSINEO, Francesco. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores, pág. 324. 

[10]    Resolución N°0390-2016/INDECOPI-LAM del 11 de julio de 2016.

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